La problematica in esame si era posta a seguito di una pronuncia per così dire totalmente tranciante in senso negativo della Suprema Corte, la sentenza n. 18214/15, la quale aveva introdotto il principio di inferenza / interferenza della norma tributaria sulla validità del contratto di locazione e pertanto un contratto di locazione non registrato non solo è da considerarsi nullo, con le immaginabili conseguenze di tale invalidità, ma anche non sanabile non solo ex nunc, cioè con decorrenza dal momento dell’intervenuta sanatoria, ma a maggior ragione retroattivamente (ex tunc). Tale affermazione derivava secondo la Suprema Corte dalla circostanza che il legislatore non ha previsto che il contratto di locazione nullo per difetto di registrazione, ove successivamente registrato, potesse dar luogo a sanatoria.

Sugli effetti della nullità la Cassazione aveva chiarito (sent. N. 25503/16 del 13 dicembre 2016 della Sez. III) che la prestazione eseguita alla stregua del contratto nullo costituisse indebito oggettivo. Pertanto lo pseudo conduttore era titolare del diritto di chiedere la restituzione di quanto corrisposto in favore allo pseudo locatore, il quale poteva chiedere un mero indennizzo per la perdita della disponibilità dell’immobile per l’impoverimento subito.

Nell’aprile 2017 l’orientamento della Suprema Corte subiva un’evoluzione nel senso di considerare comunque sanabile il contratto di locazione nullo per omessa registrazione – anche in considerazione sia pure limitata del principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998 – ma ex nunc cioè dal momento della sanatoria e non dalla conclusione del contratto, per l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale. In ogni caso desume tale principio dal complesso impianto normativo in materia e dall’espressa previsione legislativa anche in relazione all’istituto del ravvedimento operoso.

Una risposta più completa e articolata alla problematica qui in esame, non di poco conto considerati gli effetti pratici sulla contrattazione, nel senso della sanabilità con efficacia retroattiva (ex tunc) del contratto di locazione nullo per omessa registrazione è stata data dalla Suprema Corte che ha statuito a Sezioni Unite con sentenza n. 23601 del 09 ottobre 2017, di cui in calce si offre la possibilità della fruizione nel testo integrale.

Secondo la Suprema Corte la norma di cui all’art. 1, comma 342 della legge n. 311 del 2004 – 2. In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso – ha natura esclusivamente tributaria, volta ad assicurare un’adeguata entrata fiscale  a fronte della riscontrata evasione, senza alcun effetto di diritto civile.

Il comma 346 norma cit. recita : “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.”.

Detto ciò, però, va osservato che il carattere della nullità del contratto per omessa registrazione è eccezionale, in quanto tale fattispecie esula dalle ipotesi di cui all’art. 1418 c.c. che riguarda vizi strutturali delle pattuizioni non assimilabili alla violazione di norme fiscali. Si ritiene, pertanto, ragionevole ammettere un effetto sanante a fronte dell’adempimento pur tardivo dell’obbligo fiscale anche in considerazione della circostanza che il termine di trenta giorni previsto per il pagamento dell’imposta di registro non è qualifica to come perentorio.

Inoltre se la sanatoria dovesse essere considerata con effetti non retroattivi rispetto alla conclusione del contratto potrebbero verificarsi conseguenze in contrasto con la stessa disciplina legale del rapporto contrattuale.

Quanto, invece, al diverso problema dell’accordo a latere del contratto non registrato, contenente la maggiorazione del canone, esso deve ritenersi nullo e insanabile e ciò a prescindere dall’avvenuta registrazione del contratto di locazione.

In definitiva il principio statuito dalla Corte di Cassazione è il seguente:

“la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso; il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per la (sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente.”

http://www.italgiure.giustizia.it/xway/application/nif/clean/hc.dll?verbo=attach&db=snciv&id=./20171009/snciv@sU0@a2017@n23601@tS.clean.pdf